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房地产市场分析的宏观逻辑

时间:2022-10-02 09:02:05 2022-10-02 09:02:05    | 来源:雷竞技最新官网 作者:雷竞技官方入口·

  中国的房地产市场似乎一直都是一个比较复杂的市场。对于房地产市场分析所得出的结论,经常会出现谁都说服不了谁的情况,尤其专家们经常互怼,甚至普通老百姓都可以怼专家。因为在过去的二十年里,只要你敢买,你就可能比大多数专家要正确。

  但实际上,你“跟着”市场走正确,也不一定懂得如何来分析这个市场。今天我纯粹从分析市场的方法论出来来探讨问题,而不执着于得出怎样的结论。其实,任何市场价格的涨跌,最基础的分析理论都是供需原则,只是大家太着迷于影响供需关系的因素,而忘记了这个基本原则,对于房地产市场也是一样。那么该如何分析房地产市场?我认为主要可以从以下几个方面来讨论:

  宏观经济层面,也就是我们通常说的GDP和GDP增长率。GDP是一个很综合指标,GDP对房地产的影响显而易见。GDP不行的时候,房地产肯定不行,GDP好的时候,房地产也不一定好。

  中国房价涨的最快的20年,也是中国经济发展最好的20年。2019年全国GDP是1998年的11.63倍。当然,实际上经济对房价的影响是一个很复杂的作用,我们需要辅助其他因素来共同判断。但有一个可以肯定是,经济不好,房地产很难好(除非要用房地产刺激经济)。

  这个因素感觉一直被很多房地产专家忽视,这其实是影响房地产市场走势非常重要一个因素,也是影响最直接和重要的因素——需求,尤其是我们通常所说的刚需。实际上,也只有城市里才有房地产,农村里那不叫房地产。农村人源源不断变成了城镇人口,需要在城镇安居,创造了大量的住房需求。

  我看到了,国内城镇化率基本上都是一条斜线上去的,增长十分快,每年源源不断向城镇输送人口,也就是创造新的住房需求。这些年究竟增加了多少人?由于数据缺失的问题,从2011年到2019年,城镇人口净增加了17,864万人,接近两亿人。毋庸置疑,房价与城镇化率呈完全正相关。

  但在此时此刻,我也不得不提醒大家,目前国内的城镇化率已经在减缓了,每年城镇新增人口也在下降。这个也是城镇化发展的规律,达到一定水平(60%),速度就会放缓,城镇化也开始由数量向质量转换。城镇化的放缓,不能说房价立马会跌,但是我们可以去思考一个问题,房价是否依然会像过去一样上涨?

  收入水平很重要,它也是影响需求的。当然收入水平其实本身也是一个复杂的因素,它由分配制度决定的。有人可能不以为然,那你想想,在“按劳分配”之前,收入的差距有那么大吗?收入的增加,使得大家有更多的资金来买房子,甚至买更好的房子。

  从98年以来,全国城镇居民可支配收入由5,425元增加至42,359元,翻了接近十倍。加上杠杆效应,房价上涨10倍其实也不稀奇。无疑,收入与房价是呈正相关的。

  货币和信贷政策对房价的影响十分大,他们对房价的上涨具有放大效应。如果没有加金融杠杆的效应,国内的房价应该与收入水平是紧密挂钩的。这也就是为什么国内很多城市的房价收入比离谱的原因之一。

  首先说说货币政策。货币政策主要在于央行以什么样的态度(积极还是谨慎)来投放货币,投放了多少货币。这个我们通常用M2这个指标来衡量。

  国内的M2增速长期在10%以上,发放货币的速度明显高于GDP增速。发了这么多年总要流入市场,房地产就成了一个比较好的“蓄水池”。M2的增长是推动房价上涨的重要因素。

  除了货币政策之外,信贷政策也很重要。是否是扩张性的信贷政策很重要?扩张性的信贷政策意味着商业银行很愿意把钱借出去。有时候,经济不好的时候,即便是央行放了很多基础货币,如果商业银行放贷意愿很弱的话,那么货币政策的效果也会打折扣的。另外信贷政策决定了钱可以贷给谁,比如当前情形下,对房地产的融资多有限制,其实就是不允许把钱多借给了房地产。

  货币政策决定了基础,信贷政策决定了流向和杠杆率。二者作为金融政策对房地产市场影响最大的因素。

  我们发现影响需求层面的因素很多,但是供应层面似乎大家并不是太关注。这是因为,从全国范围来看,供应一向都不是问题。或许在“房改”初期,供应在一定程度上有影响房价的短期走势,但是到今天影响很有限。

  供应层面,主要影响其实就是住宅建筑量的供应和开发能力。我认为,由于需求的增长强劲,国内在过去一段时间内确实存在供不应求的局面,从而导致住宅价格暴涨。

  但时至今日,目前全国这么多开发商,开发能力早就不是问题,所以这个问题就可以忽略不计。那么剩下来就是开发量的问题,开发量由住宅用地供应和容积率决定的,一定程度上说,容积率不是问题,供应量也不是问题。当然容积率肯定不能无限制的高。从全国层面上讲,供应层面是没有问题,几乎不存在供应的问题。

  当然,具体到每个城市,那还是有差别的。像北上广深等一线城市,由于人口的大量聚集,土地资源相对稀缺,供应量很难跟的上,出现局部供不应求,房价上涨。

  产业结构这个因素,一般人都很少考虑的。这个因素的影响不是那么显性。但是它可能影响城市发展方向、流入人口的质量、城市的综合发展等等。总体来说,具有附加值高的产业的城市,具有更好的人才吸附能力。由于有很多优秀的产业能够提供众多的高薪水的岗位,也会间接支撑城市房价的上涨,这个因素的体现在深圳尤为明显。

  任何事物都有其发展规律,也有其分析的范式。我们没有得到正确的答案,有时候不一定是分析方法有问题,可能是分析深度不够。当然,更多的时候是分析方法的问题。对于房地产市场的分析,我总结以上六点分析逻辑,供大家参考。

 
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