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2022年一季度中国房地产市场总结与趋势展望

时间:2022-05-23 12:46:33 2022-05-23 12:46:33    | 来源:雷竞技最新官网 作者:雷竞技官方入口·

  2022年以来,中央及各部委持续释放积极维稳信号,各地政府落实因城施策,供需两端政策优化调整力度均有所加大,据统计,今年一季度各地已发布房地产年相关政策超百次,但从政策效果上看,企业资金压力尚未得到实质性改善,部分企业债务违约进一步加剧购房者观望情绪,市场信心尚未得到有效修复,叠加国内疫情多点散发影响,3月楼市“小阳春”并未出现。二季度,房地产调控政策还将在哪些方面发力,全国楼市能否迎来全面企稳,是否还有迟到的“小阳春”成为各界关注重点。

  新建住宅价格初现企稳迹象。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年一季度百城新建住宅价格累计上涨0.06%,为2016年以来同期最低水平,涨幅较2021年四季度扩大0.03个百分点。进入2022年,各地因城施策,楼市宽松政策密集出台,市场信心略有修复,部分城市取消价格优惠,2月百城新建住宅价格环比止跌转涨。3月,百城新建住宅均价16189元/平方米,环比上涨0.03%,为连续第2个月微涨,房价呈现企稳横盘态势。

  从涨跌城市个数看,2022年1月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为46个,较2021年12月减少12个,2月和3月下跌城市数量有所增加,但均低于2021年12月的数量。

  分梯队来看,2022年一季度,一线城市新房价格环比有所恢复,二线城市初现恢复迹象,三四线年一季度,一线城市新建住宅价格累计上涨0.15%,较2021年四季度由跌转涨,市场有所恢复。二线城市一季度新建住宅价格累计上涨0.06%,3月价格环比由跌转涨,市场初现恢复迹象。三四线代表城市一季度新建住宅价格累计下跌0.11%,各月价格环比均下跌,市场继续调整。

  二手住宅方面,2022年一季度百城二手住宅价格累计小幅上涨,2月价格环比止跌转涨,市场初现企稳迹象,3月受多地疫情影响,价格环比涨幅有所收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年一季度百城二手住宅价格累计上涨0.18%,较2021年四季度由跌转涨。进入2022年,“稳楼市”信号继续释放,各地因城施策,积极出台需求端支持政策,二手房市场信心略有修复。2022年1月,百城二手住宅价格环比跌幅收窄,2月止跌转涨;上海、深圳、长春等多地受疫情影响,3月市场恢复节奏被打断,百城二手住宅价格环比涨幅有所收窄。

  综合来看,2022年一季度,百城新房和二手房市场均呈现企稳后的横盘状态,2月价格环比均止跌转涨;3月,受多地疫情反复影响,市场恢复节奏一定程度上被打乱,百城新建住宅价格环比涨幅与2月持平,二手住宅价格环比涨幅较2月有所收窄。

  图:2016年至2022年100个代表城市新建商品住宅一季度月均成交面积及同比走势

  图:2019年至2022年3月100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

  一季度,重点100城新建商品住宅成交活跃度偏低,成交规模居历史同期较低位,同比下降超四成。据初步统计,2022年一季度,重点100城市新建商品住宅月均成交面积约2963万平方米,同比下降40.5%,与2019-2021年同期均值相比下降19.0%,较2019年同期下降17.0%,市场情绪整体偏低。今年以来,房地产信贷环境和调控政策持续优化,但在部分地区疫情反复等因素影响下,市场活跃度恢复不及预期,楼市“小阳春”未现,高基数下重点城市3月成交面积同比降幅近五成。

  图:2016-2022年各梯队代表城市商品住宅一季度月均成交面积及同比走势

  不同梯队城市来看,一季度,各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降,三四线城市同比降幅最大。据初步统计,2022年一季度,在全国市场下行环境及部分地区疫情反复等影响下,一线城市商品住宅成交面积同比下降34.9%,二线月,各线代表城市成交规模同比降幅均超四成,多数城市市场仍处于深度调整中。

  市场整体活跃度不足,但热点城市高端项目销售占比提升。以北京、上海为例,2022年一季度,北京、上海成交的商品住宅中1000万以上总价段占比均有所上升,其中北京1000万以上住宅成交套数占比15.8%,同比上升8.3个百分点,较2021年全年提升4.4个百分点;上海1000万以上住宅占比16.2%,同比上升2.4个百分点,较2021年全年提升3.9个百分点。

  从成交量来看,一季度北京1000万以上住宅成交套数同比增长8.1%,而同期1000万以下住宅成交同比下降53.4%;上海1000万以上住宅成交套数下降4.0%,降幅明显低于1000万以下产品成交情况,在市场下行阶段,高端产品销售表现优于刚需产品。

  全国房屋新开工面积同比降幅进一步扩大,施工面积同比小幅增长。2022年1-2月,全国房屋新开工面积为1.5亿平方米,同比下降12.2%,降幅较2021年全年扩大。全国房屋施工面积为78.4亿平方米,同比增长1.8%。

  受市场销售下行、企业资金压力大等因素影响,房企推盘意愿不足。据初步统计,2022年一季度,重点50城商品住宅月均供应规模1391万平方米,同比下降近四成,与2019-2021年同期均值相比下降26.7%。其中,2月恰逢春节假期,市场情绪低迷态势延续,新批上市面积同比下降超五成;3月,供应规模环比增加,房企推盘情绪略有改善,但在高基数下,供应面积同比降幅仍在四成左右。

  从销供比来看,一季度供需均走弱背景下,重点50城整体表现供小于求。据初步统计,2022年一季度,50个代表城市商品住宅月均新增供应约1391万平方米,同期月均成交面积为1849万平方米,销供比为1.33。其中,多数城市销供比在1.2以上,房企推盘意愿不足下,供应端的明显缩量导致短期市场供小于求。

  一季度尽管市场销售端去化压力较大,但受供应节奏同步放缓影响,重点城市库存规模小幅下行,但出清周期有所延长。截至2月底,50个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降,按近12个月月均销售面积计算,短期库存出清周期为12.2个月,较2021年末延长0.3个月;若按近6个月月均销售面积计算,短期库存出清周期为16.2个月,较2021年末延长1.4个月,其中,三四线代表城市出清周期最长,为19.7个月,较2021年末延长2.5个月。

  2022年一季度,房地产信贷环境和调控政策虽有改善,但政策明显显效仍需时间,整体市场仍延续低温态势,部分地区疫情反复打乱了市场恢复节奏,叠加房企推盘意愿不足,供应端缩量进一步限制需求释放,新房市场成交规模低位运行,各线代表城市成交规模同比均下滑,除一线城市外,二线、三四线代表城市成交规模均低于过去三年同期均值。短期库存出清周期延长,其中三四线城市库存去化压力大。预计二季度,随着政策环境不断优化改善以及疫情得到有效控制,市场情绪或逐步回归,但在2021年同期高基数下,市场成交规模同比或将继续回落。

  (四)土地供求:300城住宅用地供需规模同比明显缩量,“两集中”供地市场表现分化

  2022年一季度,受重点城市“两集中”供地批次增加、房地产市场下行等因素影响,全国300城住宅用地供求规模同比明显缩量,成交楼面价为2019年以来首次季度同比下滑。据初步统计,2022年一季度,全国300城住宅用地推出1.1亿平方米,同比下降42.0%,绝对规模为2013年以来同期最低水平;住宅用地成交0.7亿平方米,同比下降59.6%;成交楼面均价为4621元/平方米,同比下降6.4%;成交溢价率仅为4.4%。受房地产市场下行及房企资金压力较大等因素影响,一季度房企拿地热情不足,叠加地方政府推地力度明显放缓,土地市场持续低温运行。

  图:2022年一季度全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

  各线城市住宅用地供求缩量,一线和二线城市楼面价结构性上涨。据初步统计,2022年一季度,一线城市中广州未推地,住宅用地整体供应缩量,推出面积999万平方米,同比下降32.1%,受上海2021年一季度成交规模大影响,一线%;二线城市及三四线城市住宅用地供求同比继续缩量,其中二线%。价格方面,优质地块增加带动一线和二线城市住宅用地成交楼面均价结构性上涨,分别同比上涨22.2%和4.2%,三四线城市成交楼面价同比下跌14.7%。

  流拍和撤牌方面,全国住宅用地流拍撤牌率仍维持高位,但边际有所改善。2022年一季度,全国住宅用地流拍和撤牌地块数量共计836宗,受土地市场供地缩量影响,流拍和撤牌地块数量同比下降15.6%,流拍撤牌率为23.5%,较2021年四季度下降0.2个百分点。

  表:22个重点城市2021-2022年各批次供地住宅用地供应及成交情况(市本级)

  供地规模方面,2022年已发布首次供地的18城中,合计供地面积较去年首批次下降53%,其中,除合肥、厦门和深圳外,其余15个城市推出面积均有不同程度下降,究其原因,一方面是受市场下行及房企资金压力影响,政府在推地规模上保持谨慎态度;另一方面,从“两集中”政策来看,部分城市调整供地批次,由去年的“分三批供地”改为“分四批供地”,一定程度上分散了各批次供地面积。

  成交方面,北京、福州、合肥、青岛、厦门、武汉、重庆、成都和上海先后完成或部分完成首批次集中供地,成交量缩价涨。受供地缩量影响,8个城市成交面积较2021年首批次均出现大幅下滑,整体下降75%;部分城市加大优质地块供应力度,带动成交楼面价上行,9城平均成交楼面价较2021年三批次提升40%,较去年首批次上涨21%。

  不同城市表现分化明显,与2021年三批次相比,北京、合肥、厦门等城市市场表现相对较好,竞价达上限地块占比小幅提升,底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降;福州市场热度不及预期,青岛市场延续低温态势,但边际有所改善;武汉底价成交地块占比有所下滑,但流拍撤牌率小幅提升。拿地企业方面,今年以来市场拿地主力依旧为国央企及小部分资金流动性较好的头部民企,拿地态度整体偏谨慎。

  整体来看,2022年一季度,地方政府推地节奏放缓,房企拿地仍偏谨慎,多重因素下300城住宅用地供求规模明显缩量,土地市场维持低温态势,流拍撤牌率依然保持高位。一线和二线城市加大优质地块供应力度,成交楼面价结构性上涨,三四线城市成交楼面价下滑。“两集中”土拍规则优化下,各地土拍表现分化,部分城市竞拍热度有所改善。

  图:2015年至2022年2月全国房企到位资金同比增速及2022年1-2月各项资金来源同比增速对比

  1-2月房企到位资金同比由涨转跌,各项资金来源同比均下降,企业资金压力不减。2022年1-2月,房地产开发企业到位资金为2.5万亿元,同比下降17.7%,同比由涨转跌。其中,国内贷款为0.4万亿元,同比下降21.1%,占到位资金的比重为16.3%。自筹资金为0.8万亿元,同比下降6.2%,占比为30.9%。定金及预收款为0.8万亿元,同比下降27.0%,占到位资金的比重为31.9%。个人按揭贷款为0.4万亿元,同比下降16.9%,占到位资金的比重为16.4%。

  宏观经济方面,一季度我国经济持续恢复,各宏观指标表现稳中向好,但微观主体经营仍面临较大困难。今年两会政府工作报告将全年经济增长目标设定在5.5%左右,是市场预期的上限,面对国内外复杂多变的宏观环境以及国内疫情反复,2022年我国经济下行压力依然较大,“稳增长”成为第一要务。今年以来中央及各部委多次强调货币政策要主动应对,新增贷款要保持适度增长,积极出台对市场有利的政策、慎重出台收缩性政策,释放出更强的积极信号,预计未来降准降息仍有一定空间。

  政策调控方面,2022年以来中央多次强调支持合理住房需求释放、防范化解房企风险,各部委亦积极表态释放维稳信号,如满足市场主体合理融资需求、不扩大房地产税改革试点城市等。各地政府落实因城施策,据不完全统计,一季度60余城发布房地产相关政策超百次,主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面,供需两端同时发力,并向需求端侧重,其中郑州落实中央要求,出台涉及范围最广、政策力度最大的“19条”新政,为其他城市提供了借鉴样板。

  当前,在外部不稳定性不确定性因素增多及国内疫情反复背景下,我国经济下行压力依然较大,“稳增长”成为今年经济工作的重中之重,不管是从稳经济还是防范风险的角度看,今年房地产的稳定都至关重要。预计二季度稳定房地产市场的政策将持续出台,如企业端加大房企纾困力度,帮扶有价值的企业度过难关;需求端全面支持合理住房需求释放,加大信贷支持力度,适度修正限购、限贷等政策,促进销售回暖,打破地产僵局。

  短期来看,购房需求并未消失,信贷环境和调控政策持续改善下,购房者预期和置业信心有望逐渐企稳,二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄,但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。当前市场整体信心尚未明显恢复的情况下,各地因城施策或进一步跟进,预计需求端和供给端政策齐发力稳市场、防风险,叠加疫情防控有望取得积极效果,置业情绪或逐渐企稳,市场交易规模同比有望探底修复,二季度同比降幅或有所收窄(根据中指置业调查数据,今年以来计划半年内购房的受访者占比持续提升,政策效果显现后,这部分需求或逐渐释放)。乐观情形下,二季度核心城市回暖,并带动重点区域三四线完成筑底,年中实现全国企稳;悲观情形下,二季度需求持续低迷,年中市场才完成筑底,下半年缓慢恢复。

  预计需求恢复后企业新开工意愿有望边际改善,投资增速延续放缓态势。房企的开工积极性恢复有赖于需求端的释放节奏,房企资金压力、土地缩量等仍是限制企业开工的重要因素。地方政府“保交付”压力下,建筑工程投资或保持在较高水平,但对整体投资的支撑力度在减弱;土地购置费同比短暂回升后(1-2月增长11.3%)仍面临回调压力,二季度房地产开发投资增速或延续放缓态势。

  全年来看,全国房地产市场销售规模回落,新开工规模延续调整态势,开发投资小幅增长。当前购房者置业信心有待修复,上半年商品房销售规模同比降幅或超10%,下半年市场逐渐恢复,但难改全年销售规模回落态势。供给端来看,一方面,“保交付”要求下,建筑工程投资仍将对开发投资产生一定支撑;另一方面,土地成交规模缩量下,新开工规模延续调整态势,土地购置费全年下降压力较大,均将一定程度上拖累投资额。另外,2022年保障性租赁住房的加速建设,或对房地产开发投资形成一定补充,综合各影响因素,预计全年房地产开发投资额小幅增长。

  一线城市:疫情得到有效控制后,伴随着供给端的改善,市场恢复节奏或加快。今年3月,疫情的反复一定程度上打乱了北京、上海等城市市场的恢复节奏,特别是上海,随着疫情得到有效防控以及供给端不断放量,新房市场恢复节奏或更明显;深圳市场活跃度偏低,价格调整态势延续(二手房指导价上调或对价格有所修复),新房短期成交规模或仍处于相对低位,但2021年上半年深圳市场下行时间较早,新房成交规模基数较低,二季度同比降幅或将收窄,并有望转增。当前广州新房市场存在企稳迹象,二季度有望进一步恢复。

  二线城市:预计二季度部分东部及中西部核心二线城市市场企稳并逐渐恢复。当前二线城市整体活跃度不高,究其原因,第一,受疫情反复影响,部分城市市场恢复节奏被打乱,如苏州;第二,房企推盘积极性不高,部分城市供给量不足,特别是优质项目入市量偏低,导致部分需求入市积极性不高,如杭州、成都等城市;第三,今年以来部分城市政策支持力度加大,但政策尚需时间显效,如郑州;第四,大多数二线城市政策优化力度偏弱,市场仍处于深度调整阶段。综合来看,二季度,随着疫情得到有效控制,热点城市新房供应端存在改善预期,部分东部及中西部核心二线城市市场有望逐渐企稳恢复,弱二线城市市场恢复节奏或较慢。

  三四线城市:整体面临较大调整压力,长三角、珠三角部分热点三四线城市市场可能率先企稳。2021年上半年,长三角和珠三角三四线城市受调控政策加码等因素影响,市场在年中先后进入调整通道,其中部分城市如东莞、佛山、嘉兴、金华等在3月或4月成交规模同比即转负,市场调整较早,这部分城市基本面较好,随着政策效果的进一步显现,市场有望率先企稳并持续恢复。对于大多数三四线城市来说,短期市场调整态势难改,一方面,在当前环境下,购房者置业信心仍需一段时间恢复;另一方面,前期市场存在一定需求透支,需求释放节奏整体放缓;部分城市库存量偏大亦对置业情绪带来拖累。

  2022年1-3月,TOP100房企销售额均值为162.6亿元,同比下降47.2%;其中销售额超千亿房企2家,较去年同期减少3家;超百亿房企46家,较去年同期减少30家。TOP100房企权益销售额均值为119.5元,权益销售面积均值为85.1万平方米,同比分别下降47.6%和48.1%。

  信用债、海外债发行总额显著下降,信用债占比提升。2022年1-3月,信用债发行总额1101.81亿元,同比下降36.2%;海外债发行121.1亿元,同比大幅下滑90.1%。从结构来看,信用债融资占比61.3%,同比上升32.4个百分点,成为房企债券类融资的主要渠道。

  房企面临偿债高峰。截至2022年3月31日,一年内到期的信用债余额4656.4亿元,海外债余额3308.6亿元,合计7965.0亿元。

  整体来看,2022年一季度,房地产市场销售规模尚未完全筑底,企业资金回笼仍受限;企业融资端虽有改善,但资金更倾向于国央企,民企资金压力不减,面对当前的偿债高峰期,一方面,政府政策端仍需给予支持,另一方面,企业仍需紧抓政策窗口期,把握重点城市市场恢复节奏,积极营销回笼资金。

  投资端,企业应稳健经营、审慎拓储,同时复盘和优化城市结构,在优势地区优质地块推出量增加的当下,实现“腾笼换鸟”为未来高质量发展奠定基础。

  除此之外,探索新的发展模式下,房地产开发企业转型服务商或是必然趋势,代建、商业运营、物业管理服务等或是重要方向。

 
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