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麦田房产楼市分析:房地产税试点今年暂缓透露什么信号?

时间:2022-05-23 01:15:02 2022-05-23 01:15:02    | 来源:雷竞技最新官网 作者:雷竞技官方入口·

  2021年10月,一条信息引爆地产圈:全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。消息出来后,大家都一直在猜测:首批试点城市有哪些?房地产税什么时候开始征收?

  近日,新华社记者就房地产税改革试点问题采访了财政部有关负责人。有关负责人表示,房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

  这句话怎么理解?房地产税试点,今年不会推出了!也就是说,我们设想中的更多城市和更大征税范围的房地产税试点,今年不会有,至于什么时候推,要根据市场变化的具体情况再定。

  房地产税,其推出主要有两个目的,一是通过税收调节房产市场,促进再分配;二是通过房地产税,逐步减少财政对土地出让金的依赖 。

  2021年,全国土地出让金高达8.7万亿人民币,短期内,让房地产税替代土地出让金并不现实。在房地产税推行初期,最主要的目的就是调节房地产市场。作为存量税,房地产税短期内肯定会对市场运行产生波动,其推出一定是慎之又慎的。什么时候是合适的时机?除了税收前的准备工作做充分之外,还要有合适的市场条件。如果在偏冷的市场环境中推出,必将进一步影响市场情绪,加剧市场下行状态。从全国的楼市环境看,自去年下半年开始,市场热度是在不断下行的。

  在当前大环境下,如果强行推进试点,显然不利于行业的稳定。维护房地产稳定发展,不仅仅是要防止房价暴涨,让没买房的人顺利上车,也要防止房价暴跌,维护经济金融系统安全。所以在财政部的采访中,就出现了今年扩大房地产税试点城市条件不具备的表述。

  所有的手段,最终要为经济发展服务,理解了这个逻辑,你就能明白当下我们的房地产政策。

  今年,我国经济的首要目标是保增长。在政府工作报告中,确立了今年5.5%的经济增长目标。为了维护经济的平稳增长,3月16日国务院金融委专题会议中,有几个新提法特别值得注意:积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策;凡是对资本市场产生重大影响的政策,应事先与金融管理部门协调,保持政策预期的稳定和一致性;国务院金融委将根据党中央、国务院的要求,加大协调和沟通力度,必要时进行问责。

  这几句话,奠定了今年宏观政策的主基调:以积极性政策为主。房地产是国民经济的重要产业,是经济发展的压舱石,所以无论如何都要保持稳定。房地产税的暂缓推出,向市场释放了一个重要信号:今年房地产政策的主基调,会由过往收缩性政策转向稳健性政策。房地产行业政策导向已经从去年的防范过热风险,向防范过冷风险转变。

  当然,房地产因为其特殊性,因城施策的趋向也会越来越明显。简单来说就是有过热风险的城市政策维持一定谨慎,防止房价暴涨,偏冷的城市逐步放宽,防止楼市进一步下滑。

  除了暂缓推行房地产税试点,个别市场偏冷的城市这一轮对于房地产的放松政策已经开始。

  • 2月15日,南昌放开落户,大专以上学历不用落户,只需提交租房证明就可购房;

  • 2月17日,菏泽将首套房首付最低降至20%,不完全统计,目前全国已有北海、自贡、南宁、德州、唐山、重庆、赣州、南通、无锡、佛山等城市相继出台降首付措施;

  • 3月1日,郑州出台“楼市19条”,包括放松限购、取消“认房认贷”等措施;

  • 3月1日,广东中山调整公积金额度,最高额度由现行80万元调整至90万元;

  • 3月4日,青岛即墨区放松限售,新房交易由拿证满5年改为网签满5年可交易,二手房则是拿证满两年即可交易;

  • 3月23日,哈尔滨宣布废止2018年出台的楼市调控措施,全面取消限购限贷。

  这一轮政策松绑,不仅仅是三四线城市,连郑州等这样的二线城市也开始加入其中。

  2015年,楼市库存激增,政府出台一系列措施促进楼市去化,从3月31日到10月24日,连续5次降息,营业税免征年限由5年改为2年,二套未结清贷款首付降至40%,不限购城市首付降至25%……

  一系列的政策出台之后,楼市成交量在2016年彻底爆发。我们常说一个概念,叫“量在价先”,当成交量增长到一定水平且持续一段时间的时候,价格也随着开始出现上涨。

  以历史为鉴,我们可以看到,当国家鼓励你买房的时候,通常都是买房的好时机。因为大量宽松政策的密集出台,代表着楼市已经阶段性触底。这时候有人担心,这一轮宽松政策下来,会不会导致和2016年那波一样的暴涨?

  这种担心也大可不必,首先是以京沪为代表的一线城市的限购并没放松,其次从居民杠杆率的角度来说,2015 年中国居民杠杆率仅为37%,而到了2021年,杠杆率已经上升到62%;第三,2021年,我国城镇居民的人均住房面积已经达41.1㎡,比2015年增加了接近5㎡。

  也就是说,2021年中国的楼市基本面和2015年已经发生了天翻地覆的变化,在“房住不炒”的大背景下,中国楼市已经没有了全面“暴涨”的温床。麦田房产分析师认为:对于自住购房者来说,利用利率下行的机会,降低自己的上车成本,才是最实在的。

 
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