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楼市又有大消息:两大城市取消限购东莞放宽“购房门槛”!

时间:2022-05-23 01:41:32 2022-05-23 01:41:32    | 来源:雷竞技最新官网 作者:雷竞技官方入口·

  4月1日,浙江省衢州市发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》。

  业内人士认为,这是今年全国首个同时放松“两限”的城市,具有非常强的信号意义。

  《通知》表示,非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业,视同本市户籍家庭执行相关购房政策。

  据了解,过去外地人在衢州市购房需要1年社保,企业禁止购房,而这次政策取消约束政策,即和本地户籍购房者一样享受同样的购房权利和机会。

  同时,在优化区域限售政策方面,《通知》表示,本通知发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售,土地出让公告里有特别约定的除外。

  就限售范围有哪些变化,衢州在政策解答中进一步表示,通知发布后在智慧新城、老城区范围内新出让的地块中,144平方米以下的新建商品住房不限售。对于144平方米及以上新建商品住房限售,2022年4月1日前购房人的《商品房买卖合同》尚未网签备案的,不受原有的5年限售政策限制。

  据澎湃新闻报道,4月2日,据官方消息确认,河北省秦皇岛市宣布,自2017年4月15日施行的限购令正式废除,楼市松绑!

  《通知》显示,“《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》(冀政办字(2017]45号)已公布废止,我市依据该文件制定出台的《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》(秦政字[2017]16号)和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》(秦政字[2017]19号)两个文件已无政策支撑,且两个文件规定的政策已经不适应当前我市房地产市场发展形势。”

  据了解,根据此前的限购政策,对已拥有1套住房的当地户籍家庭、能够提供一年内连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年内连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在全市范围内向其售房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。

  同时,秦皇岛市对首次购买住房的居民家庭,申请商业性个人住房贷款,首付比例不低于30%;

  对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件申请商业性个人住房贷款,首付比例不低于40%;

  通知指出,2021年12月以来,因受疫情防控影响无法按时缴纳社会养老保险费的非本市户籍居民家庭和新入户本市户籍居民家庭,在核定购房资格时对其在疫情防控期间未缴社保视为“连续缴纳”。

  此前,按照东莞住房限购政策,非东莞户籍购买首套房需购房之日前2年连续缴纳1年社保、二套需前4年连续缴纳3年社保。

  按照最新发布的疫情防控期间住房限购政策购房资格认定,如果2021年12月以来没有缴纳社保,也可被视为“连续缴纳”。

  举个例子,一位非东莞籍客户计划在东莞购买首套房,只需在4-11月连续购买8个月社保,同时补缴完2021年12月-2022年3月的4个月社保,也就是在12月就符合购房条件了。

  根据《关于进一步支持疫情防控帮扶市场主体纾困发展的若干措施》,疫情防控期间住房限购政策购房资格认定问题通知如下:

  一、对2021年12月以来,因受疫情防控影响无法按时缴纳社会养老保险费的非本市户籍居民家庭和新入户本市户籍居民家庭,在核定购房资格时对其在疫情防控期间未缴社保视为“连续缴纳”。

  二、符合上述条件的购房人,应当根据有关规定,在我市中高风险地区及封闭封控地区调整为非中高风险地区或解除封闭封控管理的次月起3个月内对应缴纳未缴的社会养老保险费进行缴费。用人单位应依法向社会保险经办机构申报缴费,履行好代扣缴职工个人缴费义务。各房地产开发企业应当督促购房人做好社会养老保险缴费。对未按规定及时缴费的购房人,将取消其购房资格并依法处理,记入个人征信不良记录,由此产生的经济及法律责任由购房人自行承担。

  三、本通知自发布之日起实施。本地疫情结束时间以市疫情防控指挥部门确认全市无中高风险地区及封闭封控地区的时间为准。

  据中指研究院不完全统计,2022年以来,全国已有超70个城市从降首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大引才力度、发放购房补贴等方面放松了房地产调控政策,需求端政策不断发力,有利于促进合理购房需求的释放。同时供给端多城市下调资金监管,延缓土地出让金缴纳时间、下调保证金比例等。

  中原地产首席分析师张大伟认为,3月全国楼市调控政策全面转向,累计全国发布了各种房地产调控政策次数高达56次,从部委到地方、从公积金到首付成数,房地产调控宽松成为了2022年一季度来特别是3月份的政策主题。预计随着政策底部的出现,市场成交的底部也逐渐开始接近。

  根据知名经济学家任泽平的统计,截至目前已经有近70个城市“因城施策”放松了房地产调控政策。

  任泽平在最新的报告中建议,当前在坚持“房住不炒”前提下,各城市应因城施策对前期偏紧的调控政策进行适度松绑,促进软着陆。

  1)适当降低人口流入地区限购门槛,增强市场信心。比如,近期楼市交易低迷、库存压力大的福州解除了限购政策,外地户籍无需社保或个税记录可直接购买福州五城区。

  2)适度松绑二手房限价政策。当前大部分热点城市实行二手房贷款限价政策,比如上海,首套房首付35%,二套房首付达70%,在二手房限价政策下,银行按照相关部门规定的参考价给购房者贷款,而参考价仅是市场价的7-8折,居民合理的贷款额度明显受限。

  3)下调首套首付比和改善型二套首付比,减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力,实现居民“住有所居”“住有宜居”。

  4)下调房贷利率,加快贷款审批。近期北上广深跟随LPR利率下调了贷款利率,武汉首套、二套房贷利率下调了40个基点左右,通过降低购房成本,可提振刚需群体的购房需求。需要指出的是,由于大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑,居民贷款额度仍受限,单纯降低房贷利率对提振居民购买二手房的热情作用不大,因此需要政策组合拳。

  5)提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付。比如,成都公积金新政规定从2021年10月8日起,可提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付,并适当放松信贷政策。

  6)北上广深等应适当降低落户和购房门槛,充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。

  7)通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险。允许部分房企的银行贷款进行展期,缓解房企短期现金流压力。给予优质房企合理的并购贷款、并购债支持,在行业内部通过并购重组化解风险,防止风险的传染与扩大。

  另外,建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税为四大支柱构建长期住房制度:

  一、是推动都市圈城市群战略:根据对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现,人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律,人随产业走,人往高处走;

  近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人,成渝、中原城市群年均常住人口增量超65万人,但东北、西部等区域近年面临产业结构单一,呈现人口流出趋势;

  分城市看,人口持续向少数核心城市集聚。近10年深圳、成都、广州年均常住人口增量超55万,郑州、西安、杭州、重庆、长沙年均常住人口增量超30万。这些城市均为所在都市圈的核心城市,近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。

  长期以来,在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路错误影响下,人口向大都市圈集聚,但土地供给向三四线城市倾斜,人口城镇化与土地城镇化明显背离。

  由此形成了人地分离、土地供需错配,这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。

  二、以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”,优化土地供应:未来应坚持都市圈城市群战略,推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩,如东北和西部地区售卖用地指标,可以有效解决目前东北、西部用地指标大量浪费的问题,以及东南沿海用地指标短缺的问题。严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则,优化当前土地供应模式。

  2021年长沙二手房均价1.1万元/平方米,低于武汉、郑州、南昌等二线年长沙房价收入比维持在6—7,处于全国下游水平;近10年长沙商品住宅年均涨幅低于9.4%,低于大部分二线城市。长沙房地产调控得好的原因在于,长沙是典型多中心组团空间结构,土地供应量大,并且严格限制土地成交溢价率,设定商品房“成本+利润+税金”价格构成,既确保房企一定的盈利空间,也确保了房价相对稳定。

  三、保持货币政策和房地产金融政策长期稳定:根“房地产过度金融化”是风险之源。实行长期稳定的住房信贷金融政策,稳定购房者预期,支持刚需和改善型购房需求,同时抑制投机性需求。

  规范房企融资用途,防止过度融资,同时支持房企合理融资需求,提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会,即自身债务自清。

  四、稳步推动房地产税试点:随着大开发时代结束,存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少,推出房地产税替代土地财政是大势所趋。

  从国际经验看,房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。

 
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