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  • 中原读新政:未来别墅 多层将以准现房方式销售

项目概况

  国庆前夕,中央政府再次出台了楼市调控五大措施,昆明也同时推出新政,从预售等环节强化监管力度,预示着本次楼市进入二次深度调控。

  昆明中原地产专门针对我市重新修改制定的“关于加强商品房预售管理的通知”(简称“昆明新政”)做了深入解读。

  新政:从2011年1月1日起,经规划审批为7层(含7层)以下的商品房预售项目,必须在完成结构工程并封顶后,才能审核发放预售许可证,7层以上的商品房则要求完成地面7层以上结构工程。

  解读:该条款将预售许可证颁发标准进行了量化型规定,整体预售许可证获取门槛提高。表明多层建筑将会封顶后才可销售,未来别墅、多层将以准现房方式销售,基本与一线城市的标准一致。昆明未来住宅供应以高层、超高层为主,该政策相对一线而言,力度较小,但是相对以前的规定,将会加大资金的投入,且由于回迁房等年限约定,会使开发商前期投入资金增多,对于开发商的资质实力要求提高,可以挤出部分资金实力不足的发展商,保障项目的运行。

  新政:房地产开发企业在取得预售许可证后,才能发布内容真实、合法、科学、准确的商品房预售宣传广告;以户外广告形式发布的,必须经工商部门核准。

  取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业要在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的、全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。实际销售价格与申报价格上下波动超出15%的,必须及时重新申报,重新申报次数为一次,否则房产登记机关不予登记备案。

  解读:预售宣传广告的核准物料对象、标准、核准反馈时间无明晰规定,营销的推广节奏有可能因此被打乱。如果一刀切无预售许可证项目不可进行宣传广告,各盘的蓄客时间、安排将受到较大的影响。房源、价格需在10日内一次性向外公布,实际销售价格上下波动15%,对楼盘的定价能力有较高的要求,预判市场的整体发展趋势,制定出合理价格。

  新政:未取得预售许可的商品房项目,一律禁止预售,并且不得以内部认购、提前预订、签排房号、发放VIP卡等方式和名目,向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,以及用集资建房、民间借款等方式,变相预售商品房并收取任何费用。同时,党政机关、企事业单位及其他社会群体,不得以内部认购、内部登记、合作、入股等形式组织团购未取得预售许可的商品房,否则将追究单位主要领导及相关人员的责任。

  房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售;不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房;不得进行虚假交易,不得捂盘惜售。

  解读:该现象为目前昆明较为明显现象,近期内提前收取费用的团购将成为重点打击对象。另一角度来看,党政机关、企事业单位等在社会较为权威的部门在前期的团购中起到较大的作用,此次直接被点名限制,将会对准备通过其渠道进行团购消化的项目有所影响。“售后包租”实际为目前所理解的“产权式”。目前采取产权式产品在昆明市内以商务公寓、酒店式公寓等为主,非住宅产品,该政策主要影响州市项目。

  新政:2011年起执行后,主城4区、3个开发(度假)区及呈贡新城范围内的商品房预售管理及许可证发放工作,将统一由市住建局负责,商品房买卖合同届时将实行网上签约及网上登记备案制度。

  解读:该规定明确了市住建局预售许可证核发范围。商品房的网上签约、备案制度下软件平台搭建、上传时间要求、备案结果查询、违反后相关处罚制度在本次规定中尚未细化。

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